89平月还贷2万，北京“精装房”塌房！上百业主维权…开发商一回应更搓火了
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“品牌精装、可拎包入住。”
蝉联北京楼市2021年Top10的中铁·诺德逸府，被曝惨遭打脸，精装房塌房了。
据业主透露，诺德逸府宣传时说 “精装修”，实际室内地面没铺砖，楼栋间单元门大小不一，防火门离家门就60cm……质量问题10余项，安全难保证。
目前，开发商已披露整改方案，但并未得到业主们的认可。
中铁·诺德逸府项目外立面
开发商：销售过程有口误
掏出工作五年的全部积蓄，加上家中二老的贴补，2021年6月，珊珊在经历了多次看房后，终于敲定了自己的上车盘——位于北京丰台花乡的限竞房中铁·诺德逸府。
这套89平方米的小三居，总价586万元、首付四成234万元，每个月还贷2万多元。
“买房的时候，案场销售告诉我，诺德逸府是‘花乡三杰’中装修标准最高的项目。”珊珊口中的 “花乡三杰”，除了诺德逸府外，还包括中铁诺德·春风和院以及京投发展·臻御府。
这三个项目同属限竞房，商品住房销售均价不超过67702元/平方米，最高销售单价不得超过71087元/平方米。
“销售说，臻御府项目内有回迁楼，春风和院有连廊，与前两者相比，诺德逸府是精装修的‘府’系高端住宅！”珊珊表示，精装修交付、社区规划纯粹以及央企背书，是中铁·诺德逸府最打动她的因素。
公开信息显示，诺德逸府项目在北京市住建委网站上的备案名为“花樊雅苑”，住宅部分于2020年1月19日获批预售，开发商为北京中铁诺德盛兴置业有限公司，是中铁置业集团旗下的项目公司。项目于2020年1月21日首次开盘，至2021年6月30日，实现住宅清盘。
按照合同约定，项目应于2022年6月末正式交付。目前，2#、4#、6#住宅楼已完成竣工备案。
但珊珊及多位业主近期探访项目发现，眼下距离约定的交付日期还剩不到四个月，项目的外立面从售前承诺的基底石材变成了刷漆；公区电梯厅由整体贴砖变为大白墙；公区管道直接裸露在外；室内装修中本该贴砖的墙面、地面未铺设瓷砖；楼栋间单元门甚至大小不一……一番总结下来，大大小小的质量问题有十余项，有些还存在安全隐患。
“去年6月20日，部分业主前往诺德逸府售楼处确认装修标准，但在现场开发商没能给出关于装修标准的详细清单。此后，业主多次要求开发商给出一个说法。”，珊珊表示，开发商后来向大家给出的回复却是“项目从未宣传精装修，实为全装修”。
为了进一步求证项目的装修标准，业主们后来又将协商场所从诺德逸府售楼处，转移到了中铁置业北京公司总部。
根据业主方面提供的2021年8月26日的录音材料，当时中铁置业北京公司的相关负责人重申，“我们宣传都是全装修，可能销售过程中有口误。”针对业主代表提出的公区大白墙等问题整改，该负责人则回复称：“咱这是买室内还是买公区？”
但多位业主称，在诺德逸府项目的销售过程中，开发商和中介都重点突出“精装房”交付。在多位业主拿出的开发商当时用于宣传的图文及视频材料中，相关海报及广告牌上标注着“精装”“精妆”等字样。
甚至诺德逸府项目的副总经理在线上推介项目时，也表示诺德逸府是“品牌精装、可拎包入住”。
业主们认为，这足以证明诺德逸府存在装修标准与销售宣传不符、项目货不对板的问题。
“是缺钱吗？该项目6.7万元-7.1万元的单价，与周围次新房的单价相比几乎是一致的，并没有出现大幅折扣，且该项目没有其他配建，理论上项目开发成本与常规商品房无实质差距，开发商减配实在不该。”业主表达了这样的质疑。
业内普遍认为，项目地块溢价率越高，开发商利润空间越小。据悉，拿地于2018年11月末的诺德逸府，溢价率26.29%；第三方测算，楼面价约4.5万元/平方米。因为不含政策性住房及商业配建，诺德逸府项目在“花乡三杰”中地块溢价率最高。
“全装修指的是装修范围。” 北京市京师律师事务所高级合伙人刘松涛律师直言，“精装修的概念内涵是大于全装修的。”
北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师则指出，“现实中，这类维权纠纷比较常见，主要看合同对于装修如何约定，以及宣传内容是否构成要约。”
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
“因此，若装修标准的广告宣传在符合该条规定时，可能被视为合同约定的装修标准内容，开发商交付不符时，要承担违约责任。” 郭韧说道。”
在诸多业主举证项目“精装卖房、全装交房”之外，关于项目四居户型入户门前的防火门位置争议，更是成为大家眼中“开发商不愿妥协、业主不愿将就”的矛盾焦点。
“谁动了我的防火门？”面对入户门及防火门间距从1.4米缩水到60厘米的现实，李阿姨等200余户购买了诺德逸府四居户型的业主，还在顶着压力寻找答案。
118平方米户型入户门及防火门间隔
今年刚退休的李阿姨，购买了中铁·诺德逸府118平方米的B1四居户型。她回忆称，当初在诺德逸府的售前宣传中，118平方米、137平方米四居户型的入户门，距本楼层防火门有1.4米远的距离；但眼下在项目建设施工后， “挪”到了自家入户门前60厘米的位置。
李阿姨说，由于入户门与防火门之间空间非常狭窄，且防火门有自动关闭功能，自己最基本的安全出行都无法保证。
根据李阿姨的介绍，在售前宣传中，118平方米的B1户型与137平方米的C1入户门与防火门之间距离均为1.4米，显得很宽敞。当时，开发商销售人员还拿精装样板间入户门外设置的鞋柜向业主推介：“交房后，业主也可以在入户门与防火门之间放置这样的鞋柜自用。”
包括李阿姨在内的业主提供的材料显示，开发商在售楼处公示了“房屋分层平面示意图”，该示意图加盖北京鼎春德正测绘中心测绘成果专用章，有效期至2020年12月31日止。上述平面示意图到期后，开发商未公示过新的图纸。上述房屋分层平面示意图中显示，每层楼的消防门并未安装在B1户型门前，而是安装在A1户型门前。
李阿姨发现门前的防火门位置变更后，和其他情况一致的业主多次致电售楼处讨要说法，但开发商一直避重就轻，没有给出合理解答。直到今年陆续发布《致诺德逸府业主的公开信》、《关于近期业主咨询问题的集中解答》（以下简称《解答》），他们才看到了一些整改动作。
根据开发商3月3日发布的整改通知，对于电梯前室区域通道防火门，开发商表示“升级为子母式常闭防火门，满足规范要求，具备常闭功能，实现与端户入户门净距离大于900mm，开启后不压入户门门套。”
对于项目公开发布的整改方案，诺德逸府开发商中铁方面表示，由于项目尚未交房，因此近期该公司会陆续联系各位业主沟通升级方案的详细内容，并协商实施计划，时间持续到2022年3月15日。
然而，开发商口中的“交房标准基础上的提升”方案，未能得到李阿姨及业主们的认可。
在他们看来，将入户门与防火门的间距从现在的60厘米改到90厘米，虽然会宽敞一些，但相比售前1.4米的承诺间隔，50厘米的差距还是影响舒适度，特殊情况下的逃生依然受到限制。
“很多新房在竣工验收前，都会开展‘工地开放日’活动。目前我们小区2#、4#、6#住宅楼完成了竣工验收，但相关业主都反馈没有收到开发商邀请看房的通知。”李阿姨还表示，部分业主曾因争取项目尽快推进整改，向开发商提出过延迟住宅楼竣工验收的申请，但是最终三栋楼还是被验收了。
根据北京市住建委网站竣工验收备案信息，中铁诺德逸府项目2#、4#、6#楼的竣工日期为2021年12月31日，编号为0879丰竣2021（建）0097号。
开发商回复称：“本次升级改造限于公共区域，户内区域在正式交付前会通知业主进行预验房。”同时，开发商还表示，“1#、3#、5#、7#楼正在竣工备案”。取得竣工备案后，诺德逸府公区升级改造工程才会启动。
“仅框定户内区域为预验房范围，本次升级改造的公共区域不在预验收之列。这意味着，在公区改造升级未完成的情况下，这几栋楼依然会通过竣工验收。”业主们表示担心。
让业主们不能理解的是，按照预售合同约定，诺德逸府将于2022年6月30日正式交付，但开发商现阶段给出的整改完成节点，远远晚于合同约定的交付日期。此外，开发商还限定了动工整改的前提：要同楼栋、同单元、同楼层业主，均同意开发商给出的整改方案。
根据开发商方面的表态，“目前2#、4#、6#楼已经完成竣工备案，若2022年3月15日前，同楼栋、同单元、同楼层业主能就公区升级改造达成一致意见的，公区升级改造工程预计7月底能完成施工；1#、3#、5#、7#楼正在竣工备案，预计9月底能完成施工。”
李阿姨称，为了让开发商尽快启动公区整改，项目中部分没有防火门整改困扰的业主，初步同意了开发商提出的公区整改方案；但是，两百余户买了四居户型的业主坚定要求，开发商按照售前承诺对防火门进行恢复，现阶段业主难以就公区改造达成一致意见，开发商也就迟迟没有启动整改。
在此后，业主们等到了开发商的首度正式回应。
根据3月3日诺德逸府发布《致诺德逸府业主的公开信》（以下简称《公开信》），就项目7个楼栋的标准层电梯前室、5#楼（3、4、5单元）电梯间平台、电梯前室区域通道防火门，以及室内厨房、墙面及地面这四个方面，给出整改方案。
而业主珊珊表示，开发商只选择性对部分内容进行了回应。
“项目外立面能否增加三层干挂石材？后续怎么整改大小不一的单元门？公区消防管道裸露的问题还会解决吗？这些我们之前反映的整改项，开发商就没写进《公开信》。”
珊珊等业主们一致认为，《公开信》提及的改造内容，没有完全正视业主的整改意见，属于“阉割版”的整改方案。
业主退房难
珊珊及李阿姨等多位业主表示，在开发商通过项目官方微信公众号发布改造方案后，业主们陆续收到了来自项目销售人员的电话，要求业主签署《公共区域升级改造工程改造协议》（以下简称《改造协议》）。
《改造协议》中提到，“房屋交付时间为 2022 年 6 月 30 日，升级改造需要施工工期，在房屋交付时，该协议内的公区升级改造可能未全部完成，委托人应当在约定交房日办理收房手续，不得以公共区域升级施工未完成为由拒绝收房，否则视为受托人已如期交房,受托人不承担延期交房违约责任。”
“《改造协议》中还提及，升级施工改造是为了提升现有装修品质，不作为后期交付的验收条件。那这就意味着，一旦我们签署了协议就默认收房，后期如果整改得不满意，也没办法进行维权。” 珊珊称，开发商存在借《改造协议》排除责任的嫌疑，因而业主们选择不签字。
业主的反对意见，迫使开发商在《公开信》之后再发声明。3月9日，开发商发布《关于近期业主咨询问题的集中解答》。
对于业主们提出强烈异议的《改造协议》，开发商表示，是由于房屋尚未交付，升级内容是预售合同及现场公示之外的提升，因此需要广大业主签订《公区升级改造协议》。因升级涉及到公共区域，故“同楼栋同单元同楼层”全部签订完毕后才能开始施工。
对于交付时间，开发商方面表示，按照预售合同约定，项目将于2022年6月30日交付房屋，并称“公区升级改造不会影响交付时间，但届时公区升级改造施工尚不能完成，我司在交付后将会避免夜间施工并由物业公司统一公示施工时间。”
但多数诺德逸府业主仍坦言，不敢签署《协议》。
一方面，业主们认为，开发商方面仍存在避重就轻的整改态度；另一方面，业主们最为质疑的，是这份没有公章的声明能否有效？承诺的内容是否会如约兑现？开发商的整改动工，是否一定要捆绑业主补签整改协议？
“在不能充分保证业主合理合法权益的情况下，目前绝大多数业主仍然保留上一轮意见，不会轻易在开发商要求签署的整改协议上签字。” 业主李阿姨表示。
但李阿姨也透露，业主里除了“整改派”外，也有不少业主动了退房的心思。但目前大家面临的问题是，未交房前无法通过行政、诉讼手段推动开发商解决问题；而一旦交房后进入诉讼程序，业主也将面临诸多压力。
李阿姨说，退房后，有的业主可能失去购房资格；一些业主如继续租房会增加成本；开发商也不会补偿业主首付款的利息损失；而且进入诉讼程序，业主还可能面临高昂的诉讼费和诉讼时间成本。
郭韧律师指出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师则认为，业主因项目存在质量问题申请退房，以往有成功案例，但自2020年以后，受疫情、开发商资金能力等方面的影响，购房业主申请退房或难度大幅提升，退房周期也大幅延长。
刘松涛律师进一步指出，即使业主的退房诉求得到了法院支持，房贷利息补偿按1年期的基准利率执行；但对于消除购房者个人房贷记录、恢复购房资质这一诉求，具体操作难度极大。
来源丨北京商报楼市小组
图片来源丨微博截图、记者现场拍摄、北京市住建委官网截图、业主提供、《公共区域升级改造工程改造协议》、诺德逸府官方公众号
编辑丨汪乃馨